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垚圭城:長沙,鉆石的價值,白菜的價格!

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樓主
發表于 2019-12-7 13:35:46 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
  在樓市密集寬松之際,很多投資人反而不知道該買哪里了?

  很多放開的地方都是坑,想買的又沒放開,我的建議是首先選好城市踩好盤,市場或者政策信號一出,第一時間進入!

  這才是最佳投資模式,例如在11月11日那周沖進深圳西部,可以在最短時間吃到一波賬面漲幅,或者說省下一筆資金。

  在中部有一個明珠般的城市——長沙,這個對房地產最不待見的城市,正在逐步展現出它的投資魅力。過去因為長時間的調控,長沙樓市與其經濟基本面的背離越來越大,投資價值也正在不斷積累。

  01

  看經濟,增長靚麗

  在11月16日國家統計局公布的,全國31省份2019年前三季度GDP數據中,長沙前三季度GDP同比增速達到8.2%,在全國主要城市中高居榜首。
  長沙不只是經濟增長迅速,人民生活還很富庶。2018年長沙的人均GDP為13.89萬元,在全國主要城市中超越了武漢、杭州、成都,甚至超過上海。
  由于長沙經濟發展勢頭良好,大量外地人口涌入長沙。

  2016年以來,長沙每年的新增人口都超過20萬:2016年新增21.34萬人口,2017年新增27.29萬人口,2018年新增23.66萬人口。三年合計增加72.29萬人,這種人口增量放在全國都是名列前茅的。

  2018年長沙常駐人口突破800萬,大量的新增人口進一步為長沙的發展奠定了良好的基礎。

  02

  看政策,全國最嚴

  但是,與經濟增長相對應的是,長沙嚴厲的樓市調控政策。

  長沙的房價從2011年到2016年上半年,長達5年時間里,房價并沒有怎么上漲。

  2016年5月,受全國政策放松、多城房價上揚的影響,長沙的房價也一度從當時的6000出頭一路上漲。2017年3月18日,嚴厲的調控政策出臺,長沙的房價上漲戛然而止。2017年5月,長沙房價止步于9000多這個價位。一直到今天,一手房均價也還在1萬左右徘徊。

  2017年以來,長沙調控政策在不斷加碼,時至今日幾乎是所有省會城市中最嚴格的。

  政策要求有戶口的本地人要有一年社保才能購房,無社保有戶口或無戶口有社保都需要兩年才能購房;購置首套房后4年才能購置第二套住房;離異前家庭有房,離異后2年才能購房,直系親屬贈與后,贈與方4年不得購房。
  除了限購,長沙房產還限售4年,可以說這些嚴厲的限制政策在全國省會城市中都是首屈一指。但是,也正是因為政策的嚴厲,使得長沙的房地產市場發展平穩有序。

  同時,官方也認為由于對房地產的有效管控,使長沙的經濟發展沒有過多受到房價暴漲的影響,人民生活的幸福指數不斷上揚。

  03

  看價值,嚴重低估

  由于嚴厲的房地產政策,長沙的房價明顯低于周邊省會城市。

  我們來比較一下長沙周圍省會城市的房價:鄭州的均價是1.5萬左右,武漢的均價是1.8萬,合肥的均價也是1.5萬。而長沙現在的房價統計數據大概在一萬左右,也就是說跟周邊級別類似的省會城市比,長沙的房價已經處于低估了。

  還有第二個視角,就是長沙和省內其他城市的比較。

  這里有一個統計數據,長沙的房價均價是9300,湖南省房價第二名株洲是6962,第三名岳陽是6857。株洲的房價大概是長沙的74.8%。

  再看看其他省份,隔壁湖北省的武漢房價均價是1.8萬左右,第二名宜昌均價8800,第三名是襄陽8700,宜昌的房價只有武漢的50%左右。

  河南省房價第二名的開封房價只有鄭州的63%左右。安徽省房價第二名的蕪湖是合肥的66%左右。

  也就是說,長沙和省內其他城市相比,房價比是高于其他相鄰省份的,也就是與省內的二線城市相比,房價的差距是最小的。

  可以得出的結論是,無論是長沙和其他省會城市相比,還是長沙和本省其他城市相比,無論哪個角度去分析,都會發現長沙的房價是被低估的。

  除此之外,長沙的一手房由于受到限價房政策的影響,在很多片區都呈現出低于二手房的現象,我們稱其為房價倒掛。而這種二手房價比一手房價貴的倒掛現象,同樣說明了整個長沙的房產價值,尤其是一手新房被嚴重低估。

  再看一個指標租售比,長沙的租售比是同類城市里面最高的,而這種高租售比是不可持續的,原因是長沙的經濟在今年的上半年增勢很猛達到了8.2%。

  如果按照這個經濟增勢繼續下去的話,房子租金會有很高的保障,這種高租金進一步確定了長沙房產的價值。

  04

  橫有多長,豎有多高

  股市有一句話叫做“橫有多長,豎有多高”,意思是一只有價值的股票,由于某種原因長期在低位盤整之后,其價格一旦突破就會大幅上漲,上漲的圖形高度和盤整的圖形長度類似。

  一樣物品的價值一旦存在,價值回歸就是大概率事件。如果長沙的房價一直這么持續下去,只會變得越來越有價值。那些能夠熬過這個寒冬的人會見到力度極大的反彈。

  投資是遵循經濟規律的,總有一天,長沙的房價會真實反映出長沙經濟的蓬勃現狀。

  價值就像懷孕,總有一天會顯示出來的。

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